七月第一周地产观察|楼市调控深化细化,购房者利好增多

一  政策:上一周最值得关注的楼市政策发生在北京和上海,二者各自侧重于新房和二手房市场。

先是北京在7月8日宣布,针对新房市场拟出台销售新规,交付样板间的装修装饰标准应与预售方案中所列的清单内容保持一致、与购房合同约定的交付标准保持一致、与项目实际交房状况保持一致。对于热销项目,开发商应采取公证摇号方式。

上海则在7月9日宣布,针对二手房市场启动挂牌价核验政策,未通过价格核验的二手房源,将无法对外发布。

二 数据:上周深圳公布了加大居住用地供应的计划,明确2035年人均住房面积达到40平方米以上,更为重要的是,深圳还提出可将部分或全部商业建筑面积调整为居住用途,其中商品住房面积按所调整商业建筑面积的30%确定,其余住宅建筑面积作为出售的公共住房。

这项政策如果最终落地实施,对一直缺少住宅用地供应的深圳来说,将会大幅增加供应,同时也有利于在深圳拥有大量商业用地和旧改项目的房企。

在广州,今年上半年的写字楼市场供应创历史新高,成交也创下历史第二高位。据7月7日广州中原研究发展部发布消息显示,2021上半年广州写字楼市场供应为65.2万平方米,环比、同比分别上涨33%、360%。成交方面,数据也同样亮眼,达47.1万平方米,环比、同比分别上涨21%、170%。

三 公司动态:上周公司层面最大的事情应该是北京老牌房企首创置业宣布要在港股退市。

7月9日,作为北京市属国资房企,首创置业宣布要结束18年的香港上市历程。这家公司近几年发展缓慢,规模停留在800亿左右。由于当初以H股形式上市,流通性不足,不仅股价长年估值偏低,融资渠道也受限,期间首创置业还曾三次提请回A股申请,但均未成功。

陷入债务危机的泰禾,在上周回复了深交所的年报问询函,同时披露了最新的债务情况,截至2021年4月30日,泰禾已到期未归还借款金额为431.55亿元,2021年内到期债务为318.66亿元。

对于广为关注的万科战投进展,泰禾方面承认,此前双方协议中的相关先决条件尚未全部满足。想要化解债务风险,泰禾仍任重道远。

另外在地产公司较为少见的投资科技企业上,保利投资滴滴的收益缩水了。2016年保利曾花了4亿美元入股如今的出行巨头滴滴,本以为滴滴上市后能大赚一笔,但如今滴滴陷入审查风波,股价出现波折,保利的投资收益也大打折扣。

综合上周房地产行业在政策、数据和公司层面的重要事件,我们认为包括北京、上海在内的核心城市对楼市的调控更为精细化,这将深刻影响消费者的选择,从长远来看,这也有利于消费者,能进一步促进市场平稳发展。

今年以来多城二手房房价迎来强监管政策,或将开启“二手房指导价”时代。

7月9日,上海正式开启二手房挂牌价核验政策,未通过价格核验的二手房源,将无法对外发布。这是继去年底规定新增房源交易核验环节之后,上海针对二手房市场管控的又一重要举措。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,“此次政策说明上海开启了二手房指导价政策,进一步说明当前全国二手房政策收紧的导向。”

对二手房房价进行全方位监管,稳定市场防止炒作,上海并非首例。房价一直居高不下的深圳是最早出台二手房指导价政策的核心城市。

早在今年2月8日,深圳市住建局就发布“二手房指导价”政策,提出建立二手住房成交参考价格发布机制,以住宅小区为区域网格单元,发布全市3595个住宅小区二手房成交参考价;并引导商业银行合理发放二手住房贷款,稳定市场预期。

此后,多个热点城市开始加入对二手房市场调控的队列。

较早跟进的城市是无锡,3月2日,无锡建立二手住房价格信息发布机制,对已经成交的房源信息和明显异常的挂牌价格予以下架。

紧随其后的还有宁波。4月27日起,宁波宣布将建立热点学区二手住房交易参考价格发布机制。5月10日,宁波公布9个热点学区、112个小区指导价。

7月8日,成都又公布第二批住宅小区二手房成交参考价格,涉及286个住宅小区。7月9日,西安也出台了首批102个住宅小区的二手房成交参考价。

二手房房价的调控,对市场影响立竿见影。深圳方面,从目前效果来看,二手房成交量已下跌七成,挂牌价格趋于合理。

其余参与二手房调控的城市,如成都、宁波的二手房市场开始降温。在公布了第一批小区二手房指导价之后,成都二手房价格虽仍然处于“横盘+微涨”状态,但成交量出现下跌。而宁波的“红五月”,二手房成交量创近六年同期最低。

从价格端对二手房市场进行约束,也令许多二手房房东开始持观望状态,尤其是参考价低于二手房平台报价的小区房源。对于买房者来说,有了参考价,在购买总价上是利好的,不过对刚需者而言,贷款额度若按指导价走,却会增加首付压力。

除了二手房,新房方面也有了新的政策变化。7月8日,北京拟出台新房销售新规,主要包括热销新房需公证摇号、样板房须“所见即所得”等内容。该新规,毫无疑问利好购房者,后续将会迎来更加规范透明、公开公平的市场。但对开发商而言,更多的可能是挑战,尤其是对在建在售项目的房企以及参与二轮集中土拍的房企提出了更严苛的责任要求和管理高点。

总的来说,上述关于二手房、新房的精细调控政策,核心目的仍在于稳市场,控房价。

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