三重悬念,开启六月西安楼市!

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五月末,西安楼市可算是迎来了宽松政策,虽然政策力度并不大,但却是调控从严转松的一个重大信号。

老习惯,让我们一起看看刚过去的五月西安楼市到底是何表现?六月的楼市在新政又有哪些悬念与期待呢。

壹丨楼市分化加剧




其实自打开年以来,西安的新房供应量一直没有好转,二月至四月,连续三个月“供<求”,新增供应难以匹配当前的购房需求,直至五月,虽价格公示的楼盘变多,但这种情况仍未得到好转。





五月,大西安共24个登记项目,上线5340套房源,最终核验人数12796人,“千人摇”楼盘2个,分别是天地源云水天境、华润紫云府。

天地源云水天境一直在软件新城保持着极高的性价比,屡开屡爆,此番最后一批次房源推出,该盘完成清盘,无论是后期的土拍还是新房供应,两万出头单价买软新的机会不会再有。

华润紫云府是很典型的资源+供应短缺驱动升温的楼盘,其首开登记情况不算火爆,但随着学校的落位以及整个港务区新房供应的缩量,该盘越开越火,一万五出头买港务区的房子,大家从开始嗤之以鼻开始乐于摇号。



今年以来的月度开盘去化率时高时低,主要还是供应结构不均衡、市场需求分化导致,性价比高的楼盘扎堆时,市场热情高一些,反之则下滑。



五月,监测到15个开盘项目,开盘即清的项目共四个,天地源云水天境、华润紫云府、万科翡翠国际、红星天铂均是登记爆满的摇号盘。

不多的开盘项目里捕捉到三点趋势:

第一,外围市场平静,中梁鎏金云玺、香榭汇沣开盘去化并不理想,说到底还是主城与外围市场的热度差异;

第二,高新三期未来之瞳南侧开始推货,龙湖青云阙、碧桂园高新云墅二期携小面积入场,单价低、总价低,很大程度影响了新希望锦麟天玺最后一次加推的开盘成绩。

结合后期新盘信息,高新三期今年的新房供应结构会很均衡,既有百平米出头的刚性三房,也有大面积高总价的改善平层,高新的购买力能否经得起下半年的市场考验,继续观察。

第三,开盘差不代表卖的差,典型如高新天谷雅舍,云水天境选完房,该盘便频传捷报,190户型很快售罄;上河云璟、旭辉国宸府平销期间也在不断出货,其实平销才是市场的常态,摇号买房本来就是畸形产物。

贰丨二手房近况


因为仍存在新房限价,二手房才能够反应真实的市场,尤其是在二手房指导价淡出市场、0528新政中关于限购限售的放松,很多人也想摸清现在,特别是新政后二手房出现了哪些变化。





限购放松,目的就是为了扩充需求,从居住证需要排队办理可以看出一些端倪,需求面确实扩大了。


从大机构的平台数据和实地踩到的信息来看,限售放松,并没有出现挂牌量大涨。对比了两个二手房平台数据,目前整个西安的挂牌量稳定在11万左右,而2020年、2021年底,挂牌量也有10-11万这个水平,数据没有太多异动。

新政才出来几天,就指望房东们立马抛售,怎么着也得观望观望。

况且西安这次政策调整,只是把限售政策拨回了“去年330政策”之前,能够释放的房源量远不如如此前严防限售的杭州、成都。

聊了几个片区负责人,今年挂牌量增长的小高峰,反而是一月封城、二月春节之后,一些房东有着迫切的套现心理,目前这个0528新政,是对二手房需求和供应的双重提振,买卖双方还在观望博弈的过程。


跟挂牌量相比,反应需求端的带看、成交数据就要警惕了。



开年后,二手房的带看量很有可能出现“三连跳”,二月带看20953组,三月39264组,四月47463组,五月数据还在盘,但大概率会超过四月。

跟去年7万及以上的单月带看量还不能媲美,但二手房的市场关注度实打实地出现好转,目前已经走出了二手房指导价刚出时的低迷。


最终的成交量上,浐灞、城西、经开、高新、城南、长安、曲江这七个区域,已经有抬头的迹象,多则同比涨幅超20%,少则5%,浐灞、高新、曲江领涨!





二手房市场中的主力需求一直都是刚需,各区域内的主力楼盘,小面积低总价的户型很好出手,昨天还有位粉丝跟我互动,听说“刚需开始下场抢房了”,其实一直都是如此,新房市场面积大门槛高,买两室小三室,只能在二手房里淘。

新政还没一周,看不到挂牌量的大涨,也没有短期成交量的暴涨,二手房市场即便没有新政,也在陆续回暖,政策出台,需求的确大了,但可供应房源也增多了。

叁丨留给六月的三点期待

五月西安楼市面临的还是供应量缺失、供应结构不均衡“改善盘多、刚需盘少”的问题。

六月已至,但西安楼市也将迎来三重考验:

第一,五月共有14个项目进行价格公示,备案节奏较四月加快,其中不乏主城区高性价比项目与外围区域楼盘,届时登记/核验人数、开盘去化是否会上涨,新政对市场的影响究竟有多大?

第二,新政在市场中的持续发酵,比如甩给各银行的首付比例、利率调整,六月应该会陆续有结果,比如目前一些小银行已经可以“认贷不认房”了,新房利率、二套首付/利率的变化,皆是民众关注度很高的话题。

第三,西安今年的集中供地首批次这两天就会出结果,不摇号地块今天已出结果,多是国企/央企/城投公司接盘,明天摇号地块确定得主,关注今年西安集中供地的结果和热度(摇号地块时间:6月2日、6月14日、6月23日),也能看出今年开发商对于西安市场的判断以及现行土拍政策是否还有调整的必要,这些都对下半年,乃至明年的新房的市场有着密切影响。

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